Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Der Wert einer Immobilie entsteht nicht aus einem Quadratmeterpreis, sondern aus einem Verfahren. Welches davon passt, hängt davon ab, ob Sie selbst darin wohnen, vermieten oder ein besonderes Objekt besitzen.
Die drei anerkannten Verfahren
Das Vergleichswertverfahren nutzt tatsächlich beurkundete Kaufpreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Es ist der Standard bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
Das Ertragswertverfahren stellt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen in den Mittelpunkt und wird bei vermieteten Wohnungen sowie Mehrfamilienhäusern angewandt.
Das Sachwertverfahren rechnet über Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Es kommt zum Einsatz, wenn kaum Vergleichsobjekte existieren.
Was den Wert in Berlin konkret bewegt
Über alle Verfahren hinweg wirken dieselben Faktoren:
- Mikrolage: Straße, Verkehrsanbindung, Ausrichtung, Lärm
- Baujahr, Zustand und energetische Qualität
- Grundriss und tatsächliche Nutzbarkeit der Fläche
- Rechtliche Situation: Vermietung, Erbbaurecht, Baulasten, Milieuschutz
- Aktuelle Nachfrage im konkreten Segment
Warum Online-Rechner nur ein Ausgangspunkt sind
Automatische Bewertungen arbeiten mit Durchschnitten. Sie erkennen weder den sanierten Altbaugrundriss noch den ungünstigen Zuschnitt im Neubau. Deshalb kombinieren wir die Datenbasis mit einer persönlichen Einordnung – und erklären Ihnen, wie die Spanne zustande kommt.
Was kostet eine Immobilienbewertung bei ImmoZen?
Die Ersteinschätzung im Rahmen eines Verkaufsvorhabens ist für Eigentümer kostenfrei und unverbindlich.
Ist eine Bewertung dasselbe wie ein Gutachten?
Nein. Eine Marktwerteinschätzung dient der Preisfindung. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erstellt ein öffentlich bestellter Sachverständiger und ist kostenpflichtig.